В начале 2013 года Госдума, не особо подумав, отменила регистрацию аренды недвижимости. Правда, положения об отмене просуществовали всего 2 дня – 2 и 3 марта (суббота и воскресенье).
Это означало, что договоры аренды, даже заключенные на срок более года, регистрации более не подлежали.
После этого покупатель недвижимости, не проявив какой-то запредельной изворотливости в выведывании истории объекта, мог после покупки совершенно случайно узнать, что его новая собственность находится в аренде третьего лица еще на 49 (или 99) лет вперед. И конечно, подобная ситуация не могла бы не привлечь внимание откровенных мошенников.
Законодатель спохватился и «отменил отмену» регистрации договора аренды, но произошло это лишь 4 марта. Соответственно, 2 и 3 марта правообладатели могли злоупотребить предоставленным им правом, сдав в аренду недвижимость, а потом совершенно спокойно продать ее любому третьему лицу, получив выгоду и от сдачи имущества в аренду, и от продажи объекта.
Надо понимать, что в такой ситуации рыночная стоимость обремененного арендой имущества падает в разы. Но в описанном случае покупатель об обременении может не узнать еще очень долго, поскольку информация об этом в государственном реестре будет отсутствовать. Более того – он может перепродать это имущество, и неприятные новости узнает лишь последующий собственник объекта. При этом он формально никак не будет защищен от этого.
Поэтому во избежание подобной ситуации необходимо получать от продавцов недвижимости гарантии того, что на имущество никто претендовать не сможет. При этом гарантии должны быть не пустым звуком, а напротив – выражены в повышенных штрафных неустойках и в обеспечении, как правило, полученном от владельцев либо руководителя компании или их аффилированных лиц. Это делается для того, чтобы покупатель со своими претензиями не оказался перед закрытыми дверями «брошенной конторы», которую отправили в регион подальше, предварительно сменив директора и участников (чтобы избежать претензий кредиторов и налоговой) на номинальных лиц.
Оценив масштабы подобных злоупотреблений, на ситуацию отреагировал Высший Арбитражный суд (ВАС), который, кстати говоря, Госдума при подаче президента собирается ликвидировать.
Внимание арендаторам!
На днях ВАС, фактически подумавший за Госдуму, дополнил свое же Постановление №73, посвященное аренде, и указал на следующее.
Те лица, которые взяли в аренду недвижимое имущество 2 и 3 марта 2013 на срок более года и не зарегистрировали договор, теряют преимущественное право на новый срок аренды перед другими арендаторами. Это означает, что при истечении срока аренды собственник не обязан заключать со старым арендатором договор на новый срок, никак им не связан, а может сдать имущество любому третьему лицу по своему усмотрению.
Такие арендаторы также не будут иметь право на продолжение арендных отношений после смены собственника, если последний будет против.
Этим ВАС обеспечил баланс соблюдения прав новых собственников и арендаторов недвижимости, а также ограничил возможность злоупотреблений со стороны старых владельцев.
Однако и это не означает, что покупатели могут полностью расслабиться. Проверять документы продавца, брать с него дополнительные гарантии, читать подписываемый договор нужно всегда, независимо от того, произошло изменение закона или нет.
Астрик Рашоян, партнер ЮА «ЭКВИ»