Юрист Кирилл Кузнецов о том, чем грозит покупка квартиры у банкрота и как избежать провала сделки
Закон о банкротстве физических лиц ввели год назад, а последствия только начинают проявляться. Это касается также и покупки недвижимости у банкротов — сделок, совершенных после 1 октября 2015 года: покупатели «банкротных» квартир сильно рискуют.
При этом риски касаются даже сделок с теми, кто банкротом еще не объявлен, а становится им уже после завершения сделки. Обычно человек понимает, что или вот-вот за его имуществом обратятся кредиторы, или, что чаще, он обратится сам, в том числе через подставного кредитора, и накануне продает квартиру. Это же естественное желание: накануне банкротства то, что имеешь, спрятать от кредиторов подальше, так, чтобы оно никому не досталось. Такую сделку могут признать недействительной, а квартиру истребуют даже у добросовестного покупателя в конкурсную массу банкрота, чтобы потом распределить по кредиторам.
Гарантии, что купленная у банкрота квартира останется у нового владельца, даже если покупатель о банкротстве продавца не подозревал, нет.
Поэтому сейчас особенно важно будет изучать продавца: просить у него налоговые декларации, смотреть, подают ли на него в суды, когда и как ваш продавец приобрел это имущество.
Если он владеет квартирой слишком короткий срок, проверять нужно и предыдущего собственника. К примеру, бизнесмен накануне банкротства подарил дочери квартиру, а та ее быстро перепродала. Если квартира «выбыла» по договору дарения или за месяц до подачи иска о банкротстве (6–12–36 месяцев — в разных случаях сроки могут меняться), честность в сделке вообще не будет иметь значения.
Свою добросовестность при покупке придется доказывать и покупателю. В частности, что сумма сделки является действительно рыночной. Очень плохо в этой ситуации выглядит любимая народом практика ухода от налогов, когда цену в договоре ставят на уровне 2–3 млн руб., а еще за 5 млн якобы отдельно продают в ней неотделимые улучшения в виде ремонта и мебели. Стоимость сделки занижена, а это — одно из серьезных оснований для ее оспаривания. Другой серьезный аргумент в оспаривании сделки — когда непонятно, куда банкрот дел вырученные от продажи средства.
Если квартира куплена напрямую у банкрота, ее придется вернуть, встать в очередь наравне с остальными кредиторами и поучаствовать в дележе. Вернуть средства можно, вопрос только в их количестве. По физлицам-банкротам статистики пока нет, а по юридическим лицам кредиторы получают в среднем 7 копеек на рубль долга. Не то чтобы большое утешение по итогу.
Квартиру потом можно будет купить с торгов, но вряд ли после всего пережитого неосторожному покупателю захочется в них участвовать.
Кирилл Кузнецов, управляющий партнер юридического агентства ЭКВИ
Источник: realty.ngs.ru
Фото Валерий Иванов