Жители 14 домов микрорайона «Новомарусино», сданных еще в апреле и июле прошлого года, не могут оформить право собственности на квартиры — здания не ставят на кадастровый учет. Дольщики жалуются на застройщика ООО «ДЖН», который сдвигает сроки решения проблемы, а застройщик в свою очередь называет причиной разную трактовку норм Федеральным БТИ и Росреестром. Почему госструктуры поспорили из-за подвалов и смогут ли жители получить права собственности на квартиры на жилых этажах, разбиралась корреспондент НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ.
Девушка без адреса
В редакцию НГС обратилась покупательница квартиры в микрорайоне «Новомарусино» Олеся Горелова: по ее словам, дольщики третьей очереди проекта более 9 месяцев не могут оформить право собственности на свое жилье — Росреестр отказывается ставить дома на кадастровый учет. В результате 780 семей не могут прописаться в купленных квартирах, что приносит им множество неудобств.
К примеру, Татьяна Быкова отмечает невозможность оформления льгот для многодетной семьи. «Благодаря отсутствию документов мы не можем прописаться на одной жилплощади», — поясняет она. «Дом 676 сдан был летом, нет до сих пор кадастровых [документов], в результате я бомжую, без прописки сижу, — пожаловалась ее соседка Надежда Рехлицкая. — Дочь на 5-м месяце беременности, тоже бомжевать будет вместе с ребенком».
Анатолий Иванов сетует, что еще осенью оплатил 2 тыс. руб. госпошлины на регистрацию, и теперь ему вернут только половину суммы.
Также люди жалуются на то, что без прописки не могут прикрепиться к поликлинике, устроиться на работу, продать жилье и рефинансировать ипотеку.
Жители переживают и по поводу строчки в договоре долевого участия, обязывающей их поставить квартиры на кадастровый учет не позднее, чем через полгода после сдачи дома — иначе им грозит штраф.
По словам дольщиков, они не раз обращались к застройщику, ООО «Доступное Жилье Новосибирск» («ДЖН»), но тот постоянно сдвигает сроки решения проблемы. «Застройщик просто откровенно хамит по этому вопросу, отказывается принимать любые претензии под разными предлогами, ссылается на управляющую компанию, которая вообще никакого отношения к проблеме не имеет, ведь договор заключен между инвестором и ООО "ДЖН"», — комментирует Анатолий Иванов.
Что-то пошло не так
Директор по маркетингу «ДЖН» Алексей Ревякин утверждает, что зона ответственности застройщика заканчивается с передачей документов в Кадастровую палату Росреестра. «Постановкой на кадастровый учет занимаются лицензированные организации, в том числе и государственное БТИ, — объясняет он. — Мы заключили договор с негосударственной компанией — ООО "Изыскатель плюс". Информация по домам, которую подготовило Федеральное БТИ, была передана в УАСИ (Управление архитектурно-строительной инспекции мэрии Новосибирска. — А.З.) для получения разрешений на ввод в эксплуатацию, и копия этой информации была предоставлена компании "Изыскатель плюс" для подготовки документов в Росреестр».
Разрешения на ввод и почтовые адреса были получены, а вот ставить 14 домов на кадастровый учет в Росреестре внезапно отказались.
Заместитель начальника юридического отдела областной Кадастровой палаты Евгений Кравцов сообщил корреспонденту НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ, что предоставленные учреждению техпланы противоречат разрешениям на ввод. «Исходя из техплана ООО "Изыскатель плюс", наши специалисты увидели, что дом 4-этажный с техническим подпольем. А исходя из разрешения на ввод — дом 5-этажный, в том числе 1 подземный этаж, — утверждает он. — Отсюда весь сыр-бор и пошел».
Замдиректора компании «Изыскатель плюс» Сергей Пермикин с этой версией не согласен: по его словам, техплан всегда готовится на основании разрешения на ввод и не может ему противоречить. «Вопрос спровоцирован исключительно разрешением на ввод, — уверен инженер. — В разрешении — 5 этажей, в том числе 1 подземный, а они хотели, чтобы было 4 этажа, или чтобы площадь подземного этажа была включена в общую площадь дома. Соответственно, нужно было либо менять разрешение, либо обжаловать решение Кадастровой палаты».
Подрядчик пошел по второму пути и в ноябре подал в суд. Однако после ряда заседаний, по словам Пермикина, застройщик попросил отозвать заявление. Алексей Ревякин поясняет: в компании сочли, что будет быстрее обратиться к другому коммерческому БТИ и сделать замеры по требованиям Кадастровой палаты, а затем попросить УАСИ внести изменения в разрешения на ввод.
Неудавшееся разбирательство помешало дольщикам «Новомарусино» получить помощь прокуратуры Железнодорожного района, куда они обратились 8 ноября: по закону орган не может вмешаться, если вопрос рассматривает суд.
Олеся Горелова отмечает, что ответа инстанции пришлось ждать больше 2 месяцев. Дело закрыли 17 января, и теперь дольщики планируют обратиться в городскую прокуратуру.
Спорный подвал
Юрист Кадастровой палаты подчеркивает принципиальную разницу между техническим подпольем и цоколем, включенным в площадь дома: первое использовать нельзя, а второй можно сдавать в аренду. Однако Алексей Ревякин заверяет, что застройщик не проектировал в подземной части зданий коммерческие площади и техподполье предназначено исключительно для размещения инженерных коммуникаций.
«Его высота по проекту — 1,8 м. Там нет входов, только технические лазы для специалистов, обслуживающих коммуникации, — поясняет он. — Никакое коммерческое использование этих площадей невозможно. Соответственно, БТИ логично рассуждает, что это пространство не должно измеряться и включаться в площадь здания».
По словам директора Новосибирского центра Ростехинвентаризации «Федеральное БТИ» Надежды Бондаренко, ни от застройщика, ни от УАСИ претензии к ней не поступали. «Тут самое главное то, что объекты приняты в эксплуатацию, — считает она. —
На каком основании они (Кадастровая палата. — А.З.) выставили эти требования? Я считаю, что они просто не специалисты в этой сфере в плане строительных объектов».
В УАСИ мэрии Новосибирска заняли позицию застройщика и БТИ, сообщив, что согласно СНиП техническое подполье высотой более 1,8 м является этажом, при этом его площадь в общую площадь здания не включается. При этом «в целях снятия социальной напряженности по данному вопросу» инспекция готова внести изменения в разрешения на ввод домов. «Застройщику необходимо оформить технические планы, содержащие сведения о площади технического подполья», — говорится в ответе мэрии. В УАСИ добавили, что «ДЖН» уведомили об этом 20 января — в день подготовки материала.
Алексей Ревякин подтвердил планы застройщика передать мэрии новые документы 23 января. Если на этот раз все пойдет по плану, через месяц дома, наконец, зарегистрируют и дольщики смогут оформить квартиры в собственность. В «ДЖН» подчеркивают, что людям не придется платить штраф, как указано в договоре.
С другими домами «Новомарусино» таких ситуаций не было, хотя подвалы там тоже имелись, вспоминает директор по маркетингу «ДЖН».
«История сложная, в моей практике подобных проблем при сдаче дома еще не встречалось, — соглашается управляющий партнер юридической компании «ЭКВИ» Кирилл Кузнецов. — Споры часто возникают, когда застройщик или мэрия пытаются сдавать в аренду подвалы, в которых проходят коммуникации, но это явно не тот случай».
По словам эксперта, если бы УАСИ не согласилась изменить разрешения на ввод, лучшим выходом из ситуации было бы обращение в суд застройщика или дольщиков (а лучше всех вместе) с целью обжаловать действия Кадастровой палаты. Однако, по его оценкам, такой судебный процесс запросто может затянуться еще на полгода.
Александра Зенкова
Фото Александра Ощепкова