С 1 января 2014 года вступили в силу новые положения Налогового кодекса о налоге на имущество в отношении объектов, по которым налог взимается с их кадастровой стоимости. Надо ли говорить, что это сильно увеличит налоговое бремя собственников?
Налоговые ставки будут составлять:
Для Москвы: в 2014 году – 1,5% стоимости, в 2015 году – 1,7%, в 2016 и последующие годы – 2%;
для иных субъектов РФ, в т.ч. для Новосибирской области: в 2014 году – 1%, в 2015 году – 1,5%, в 2016 и последующие годы – 2%.
В случае, если у объекта (например, торгового центра) уже определена кадастровая стоимость, то кадастровая стоимость отдельного помещения в нем (объекта налогообложения) - соответствующая доля помещения в здании.
Под новый налог попадают:
1) Административно-деловые либо торговые центры (отдельно стоящие здания), которые соответствуют хотя бы одному из условий:
1. Здание расположено на земельном участке, разрешенное пользование которого предусматривает размещение офисных зданий, торговых объектов, объектов общепита или бытового обслуживания.
2. Здание предназначено для использования или фактически используется в целях размещения указанных объектов делового, административного или коммерческого назначения. Устанавливается это либо на основании технической документации здания, где предусмотрено использование не менее 20% площади для размещения офисов, либо исходя из фактического использования все тех же 20% площади под офисы.
20% - интересная цифра. По нашему мнению, есть риск того, что под новое налогообложение попадут и владельцы коммерческих площадей в распространенной ситуации: выведенные из жилого фонда помещения на первых этажах старых домов (хрущевки, сталинки и прочие пятиэтажки, не говоря уже о домах поменьше).
2) Нежилые помещения для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания. При этом назначение помещений может быть зафиксировано в документе, а может определяться из фактического использования.
Эта норма усиливает вероятность квалификации выведенных из жилого фонда помещений как объектов для нового налога.
3) Объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в РФ, и объекты, не относящиеся к деятельности данных организаций в РФ.
Таким образом, с 1 января 2014 года на налоговая база на указанные выше объекты недвижимости будет определяться не как раньше – в размере среднегодовой стоимости недвижимости (которая в подавляющем большинстве в учете была сильно ниже рыночной), а будет равна его кадастровой стоимости - которую будут определять чиновники и нанятые ими оцещики. В теории она дожна соответствовать рыночной - но…
По общему правилу, кадастровая стоимость для каждого конкретного объекта определяется в результате проведения государственной кадастровой оценки территориальным органом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. О том, попала ли ваша недвижимость в список оцененных, вы узнаете уже после того, как это свершилось.
На практике оценка объекта недвижимости происходит обобщенно, т.е. с применением массового метода. Это означает, что соседние земельные участки или здания с одним и тем же назначением будут оценены одинаково вне зависимости от их фактического использования либо состояния.
В связи с этим размер налога на недвижимое имущество часто может быть несоразмерен прибыли, извлекаемой из этого объекта.
К сожалению, у предпринимателя нет возможности вмешаться в процесс государственной оценки недвижимости, однако и мириться с необоснованным завышением ее цены не стоит.
ЮА «ЭКВИ» разработало и успешно использует уже проверенные способы уменьшения кадастровой стоимости при определении налога на недвижимое имущество (в т.ч. земельного налога).
Внесудебный порядок снижения кадастровой стоимости
Он включает в себя следующие мероприятия:
1) обращение в территориальную ФРС или кадастровую службу с запросом о предоставлении информации об объекте, использованной при его оценке.
2) обращение в территориальную комиссию с требованием об изменении кадастровой стоимости. Основаниями для такого обращения могут быть:
- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (площадь, технические характеристики, фактическое целевое использование и пр.)
- установление кадастровой стоимости имущества равной его рыночной (зачастую последняя оказывается ниже)
- получение/заказ отчета о рыночной стоимости имущества и экспертизу такого отчета.
Если имеющиеся в технической документации сведения не соответствуют действительности (например, целевое назначение земельного участка), то предварительно необходимо потребовать изменения данных сведений. Однако в этом может быть отказано!
Участие в рассмотрении комиссией заявления о снижении кадастровой стоимости.
Все расходы, которые будут понесены в рамках внесудебного обращения, государством не компенсируются и не возвращаются. Пока практика складывается именно таким возмутительным образом.
Если комиссией принято решение об отказе в снижении кадастровой стоимости не по формальным причинам (например, непредставление обязательных документов, прилагаемых к заявлению), то существует наиболее эффективный способ разрешения спора – в судебном порядке.
Судебный порядок снижения кадастровой стоимости
Судебному разбирательству может предшествовать досудебный порядок разрешения вопроса о снижении кадастровой стоимости. Соблюдение досудебного порядка урегулирования спора необходимо в том случае, если заявитель претендует в последующем на возмещение судебных расходов. На это прямо указал, например земельном налоге. Практика эта неповсеместная, но такой сценарий развития событий нужно иметь в виду.
Судебный порядок снижения кадастровой стоимости является наиболее эффективным и быстрым и включает в себя следующие этапы:
1) получение сведений о проведении кадастровой оценки имущества
2) проведение оценки рыночной стоимости имущества на начало налогового периода оценщиком, аккредитованным в установленном законом порядке
3) проведение экспертизы отчета оценщика о рыночной стоимости имущества
4) Представительство в судебном процессе о снижении стоимости имущества (первая, апелляционная, кассационная инстанции). Часто требуется только рассмотрение в суде первой инстанции
5) Возмещение судебных расходов, связанных с рассмотрением дела о снижении кадастровой стоимости.
Выгода для собственника
Ниже мы представляем реальный расчет экономии одного из наших клиентов, являющегося собственником помещения в торговом центре.
|
|
Исходная ситуация |
К чему стремимся |
Экономия |
|
Кадастровая стоимость здания |
150 000 000 рублей |
20 000 000 рублей |
|
|
Кадастровая стоимость отдельного помещения в здании (доля помещений – 10%) |
15 000 000 рублей |
2 000 000 рублей |
|
|
Сумма налога в 2014 г. (налоговая ставка - 1%) |
150 000 рублей |
20 000 рублей |
130 000 рублей |
|
Сумма налога в 2015 г. (налоговая ставка – 1,5%) |
225 000 рублей |
30 000 рублей |
195 000 рублей |
|
Сумма налога в 2016 г. (налоговая ставка - 2%) |
300 000 рублей |
40 000 рублей |
260 000 рублей |
Таким образом, ежегодная экономия на налоге на имущество составит не менее 130 000 рублей в 2014 году, в последующие годы – больше.
На практике снизить кадастровую стоимость недвижимости можно в десятки раз, поэтому экономия может составить и бОльшие суммы. При наличии законного механизма снижения кадастровой стоимости нет смысла ежегодно переплачивать налог. Тем более, что пересчет за прошлые периоды, опять же по нынешней судебной практике, невозможен - так защищаются интересы бюджета.
Об экономии на земельном налоге мы уже писали ранее.
Астрик Рашоян, партнер ЮА «ЭКВИ» ЮА «ЭКВИ»